La fiscalité paradisiaque du loueur meublé non professionnel

Il est courant d’entendre que la fiscalité du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est très attractive et est souvent recommandée. Nous allons découvrir dans cet article pourquoi.

Il existe 2 régimes possibles en location meublée. Le premier est le régime LMNP micro BIC et le régime LMNP réel. Ces termes devraient vous rappeler quelque chose si vous avez lu l’article sur l’imposition des revenus fonciers  😉

Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La location meublée en fait donc partie .

Meubles requis

Que vous choisissiez le régime micro BIC ou le régime réel, la seule contrainte pour pouvoir bénéficier de la fiscalité du loueur meublé non professionnel est de mettre en place dans le logement les meubles suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Vous pouvez compter environ 3000€ de meubles pour un T2 avec cuisine équipée. Pas besoin de meubles de grande qualité. Choisissez plutôt des meubles simples, modernes et solides plutôt que des meubles recyclés sans harmonie ou des meubles chers et fragiles.

Biens éligibles

Les biens pour lesquels vous pouvez faire de la location meublée sont donc :

• Les studios
• Les appartements
• La location courte durée
• La colocation

Ce n’est pas une liste exhaustive mais ce sont les cas les plus courants. Vous pouvez vous lancer sur la location d’une maison meublée, mais dans ce cas, testez bien avant de vous lancer si votre offre a du succès. Je vous détaillerai comment faire dans un prochain article.

Location LMNP micro-BIC

Grâce à ce régime, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50% sur vos loyers. Rien qu’avec le fait de meubler, nous passons de 30% (régime micro-foncier) à 50% d’abattement. Ensuite, nous payons sur les 50% restants, notre Taux Marginal d’Imposition (TMI) ainsi que les prélèvements sociaux, qui s’élèvent actuellement à 17,2%.

Cela signifie que si vous avez un TMI de 30%, alors votre impôt s’élèvera à :
50% x (30%+17.2%) = 24% d’impôts sur la totalité de vos loyers (au lieu de 33% pour de la location nue).

Et ce n’est même pas terminé, parce qu’il y a encore plus intéressant !

Location LMNP régime réel simplifié

Les charges

Grâce à ce régime vous êtes imposé sur vos revenus soustrait de l’ensemble de vos charges. Les charges sont :

• Les intérêts d’emprunts
• La taxe foncière
• Les travaux d’amélioration et d’entretien
• Les assurances
• Les frais de location
• Frais de notaires
• Frais d’agences
• Mais pas que ! Nous pouvons aussi prendre en charge l’amortissement du bien. C’est dans cette clause que réside toute l’attractivité du régime LMNP au réel.

Via l’amortissement, on passe en charge la valeur du bien. Il sera étalé sur une certaine durée selon un calcul complexe. Pour ce régime fiscal, il est recommandé d’avoir un comptable mais ce service s’accompagne d’un coût d’environ 400€ à 750€ TTC par an.

Si jamais vous avez plus de charges que de revenus, vous pouvez reporter ce déficit sur 10 ans maximum. Durant la période où vous êtes en déficit, vous ne payez pas d’impôt sur votre bien locatif 🍾

Centre de Gestion Agréé

Une alternative à un expert-comptable est de faire appel à un Centre de Gestion Agréé (CGA). Leur rôle est de prévenir les erreurs fiscales, de donner des conseils et une assistance sur vos impératifs fiscaux.

Par contre, les CGA ne sont pas autorisés à tenir votre comptabilité, qui est réservé au métier d’expert comptable. C’est à vous de tenir votre comptabilité, mais avec leur aide. Voyez le comme un palier intermédiaire entre le comptable qui fait tout pour vous, et vous même qui vous retroussez les manches et faites votre déclaration fiscale de façon totalement autonome 🙂 

Le gros avantage à faire appel à ce type de service est que l’Etat vous offre une réduction d’impôt qui équivaux à 2/3 du montant de l’adhésion au CGA si vous faites partie de la catégorie des BIC. Je lis que le coût est d’environ de 150 à 300€ TTC. Donc au maximum, cela vous reviendrait réellement à 100€, soit un coût dérisoire comparé au service rendu.

Exemple de fiscalité loueur meublé non professionnel au réel

Imaginons que vous achetez un appartement 80 000€. Nous allons approximer l’amortissement pour nous donner un ordre de grandeur. Le terrain représente environ 10% du prix du bien et ne sera pas amorti. Nous avons donc 72 000 € à amortir. Nous allons définir un amortissement linéaire sur 30 ans. Ce n’est pas le cas dans la réalité mais cela nous donne une idée de l’impact de l’amortissement. 72 000€ / 30 années = 2400€ d’amortissement chaque année. Voici un exemple de l’imposition en LMNP réel :

Ainsi, grâce à l’amortissement, les travaux, les frais d’acquisitions et frais annuels, il vous est possible de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs les premières années. Après, l’imposition augmentera progressivement.

Si une année, vous remarquez que vous payez beaucoup d’impôts (par exemple, à la fin de la période d’amortissement), vous pourrez alors passer au régime micro BIC. Il y a donc vraiment peu d’inconvénient dans ce régime fiscal.

Cependant, je vous conseille de prendre un comptable ou de souscrire à un CGA. En effet, l’amortissement est complexe et à moins que vous ne soyez comptable, cela risque de vous demander pas mal d’efforts et potentiellement quelques ennuis si vous subissez un contrôle fiscal.

Résidence principale

Certains d’entre vous penserons peut-être à louer une chambre dans leur résidence principale. Si c’est pour de la courte durée, alors l’Etat appelle ça une chambre d’hôte. Dans le cas d’une location longue durée en meublé, alors vous pourriez ne pas payer d’impôts sous 2 conditions :

• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d’un travailleur saisonnier.
• Le loyer est fixé pour un montant raisonnable (191 € / m² annuel hors charge en Île-de-France et 141 € ailleurs).

Dans le cas contraire, alors vous revenez sur les impositions micro-BIC et réel cité au-dessus.

Cotisation foncière des entreprises

Normalement, la cotisation foncière des entreprises (CFE), n’est imposable qu’aux entreprises. Cependant, en location meublée, vous pratiquez une activité commerciale (BIC), donc vous devez la payer. Le montant de la CFE dépend d’un taux décidé par chaque commune et de la valeur locative de vos biens . Pour vous donner un ordre d’idée, jusqu’à 10 000€ de loyer, vous paierez annuellement un montant allant de 223 € à 531 €.

Cependant, dans certains cas, vous pouvez ne pas la payer :

• Si le montant des loyers annuels est inférieur à 5000€.
• Pour de la location occasionnelle d’une partie de votre habitation personnelle.
• Location ou sous-location d’une partie de votre habitation principale à un prix raisonnable à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Bail

Le bail de la location meublée est plus souple car il peut être sur une durée d’un an minimum renouvelable ou de 9 mois pour un étudiant. En location nue, il est de 3 ans minimum. Il est intéressant pour le propriétaire d’avoir une durée de bail courte car cela lui permet de ne plus louer le bien au locataire sous les conditions suivantes :

• Le propriétaire reprend le logement pour y habiter lui ou un proche.
• Vendre le logement
• Ou un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail (impayés, défaut d’assurance, sous-location, dégradations, trouble du voisinage grave…)

Revente

Pour la fiscalité de la location meublée sur la plus-value, les même abattements que sur la fiscalité des logements en nue s’applique.

Fiscalité loueur meublé professionnels

L’Etat considère que nous appartenons à la catégorie des loueurs meublé professionnel (LMP) si les 2 conditions suivantes sont remplies :

• Nos recettes de loyers meublés dépassent à l’année 23 000€.
• Nos loyers meublés dépassent nos revenus nets imposables d’activité.

Avantages

Si vous êtes loueur meublé professionnel (LMP), vous pourrez :

• Imputer votre déficit sur le revenu global de votre foyer fiscal (si les charges locatives sont supérieures au loyer).
• Bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur les plus-values si les loyers sont inférieurs à 90 0000€/an au cours des 2 années précédentes et si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans.
• Etre exonéré du paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si vous y êtes éligible.
• Transmettre un patrimoine de manière avantageuse (réduction des droits de succession)

Inconvénients

• Plus compliqué à gérer. Obligation administrative plus lourde. Il faut gérer son patrimoine immobilier comme si c’était une société.
• Paiement des cotisations à la Sécurité Sociale des Indépendant (SSI) : 32%, au lieu de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 17,2%.

En résumé, c’est un régime fiscal plutôt avantageux par rapport au LMNP. Par contre, les conditions d’éligibilité sont difficiles à atteindre pour quelqu’un qui possède peu de biens immobiliers.

Est-ce que la fiscalité du loueur meublé non professionnel est attractive ?

Comparé à la fiscalité des revenus fonciers (= location nue), la location meublé est très intéressante, surtout au régime réel grâce à l’amortissement. De plus, elle garde les avantages de l’abattement à la revente.

Vous avez tout de même certains frais que vous n’avez pas lorsque vous êtes imposés sur les revenus fonciers, comme par exemple l’appel à un comptable. Cependant, ne sous-estimez pas les bénéfices que peut vous apporter un bon comptable. Imaginez un monde où à la moindre question fiscale, vous pouvez l’appeler. Chaque année vous pourrez faire un état des lieux de votre situation et être proactif sur votre stratégie fiscale. C’est vraiment de l’argent bien dépensé.

La fiscalité du loueur meublé non professionnel au réel est l’une des dernières niches fiscales au niveau de l’immobilier en France. Donc si vous avez de la demande en meublé sur un bien que vous possédez ou pensez acquérir, niveau fiscal, peu d’inquiétude.

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