Lorsqu’un bien correspond à vos critères, vous devez vite vous positionner, au risque de rater l’achat. Il faut être rigoureux pour ne rien omettre et être ferme dans ses propositions. Vous paraîtrez plus professionnel et cela vous permettra d’obtenir plus d’opportunités.
Avant de se lancer dans une visite immobilière, je rappelle qu’il y a 5 grandes questions à se poser pour être sûr que le bien a du potentiel. Pour les découvrir, je vous invite à lire l’article sur les 5 grandes questions à se poser avant de visiter un bien immobilier.
Dans cet article je détaillerai les points FONDAMENTAUX à demander lors d’une visite immobilière. Et vous aurez un super bonus à la fin de l’article 😁
Évaluation du coût du bien
Nous allons, dans cette partie, étudier les frais que nous devrons engager si nous achetons le bien. Le plus important est de se concentrer sur les travaux qui coûtent cher.
La toiture
Vérifiez bien qu’elle est en bon état et demandez quand elle a été rénovée. Une toiture a une durée de vie de 20 à 25 ans et coûte en moyenne 200€/m² pour une rénovation complète.
La façade
Pour elle, vous aurez moins d’effort à voir son état. Un ravalement de façade coûte entre 25 et 150€/m² et est fait tous les 10 ans.
Fenêtre simple ou double vitrage
Avoir des fenêtres en simple vitrage promet une faible isolation phonique et thermique. Il faudra donc prévoir des fenêtres en double vitrage si elles ne le sont pas encore. Vous pouvez compter entre 260€ et 600€ pour la dépose et pose d’une fenêtre double vitrage.
État des murs
Les soucis à éviter sont les fissures et les traces d’humidités. Dans les 2 cas, il faudra trouver la cause pour savoir quel type de travaux vous devez prévoir. Si c’est juste ajouter une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), c’est OK. Par contre, si vous devez changer toute l’isolation, ça risque d’être un petit peu plus pénible…
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Ce diagnostic donne une indication sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Cela vous donne donc une idée globale de la qualité du chauffage et de l’isolation.
Faites attention, ils sont souvent calculés à partir de la consommation du dernier habitant du logement. Cela implique que les notes peuvent être biaisées si le locataire était peu dans le logement.
En plus des notes, vous trouverez dans le diagnostic, des anomalies ainsi que des améliorations possibles que l’expert a relevées. À vous de déterminer leur importance.
Place de parking et garage
Je ne mets pas ce point dans l’évaluation de la qualité du bien parce qu’il peut avoir un intérêt financier. Soit vous gardez le parking/garage pour votre locataire, soit vous le louez à part. Dans ce cas, cela vous fait un revenu supplémentaire intéressant.
Autres travaux
Il y a d’autres travaux qui sont possibles, mais ils sont anecdotiques comparés à ceux présentés précédemment. Si vous voyez d’autres points à ajouter, n’hésitez pas à me le signaler en commentaire.
Cependant, vous pouvez demander : « Quand ont été faits les derniers gros travaux ? ». Cela vous permet de savoir si le propriétaire prenait soin de son bien, ce qu’il n’y aura pas à refaire et s’il y a des travaux récurrents.
J’ai appris une chose de l’achat de ma résidence principale. C’est que lorsqu’un vendeur particulier s’y connaît particulièrement sur une partie du logement et essaie de vous rassurer, c’est mauvais signe. Je ne m’y connaissais pas en cave et en chaudière. À première vue, les 2 paraissaient corrects et les vendeurs m’en ont mis plein la vue avec leurs connaissances sur le sujet. Je suis tombé dans le panneau. C’est pourquoi, depuis l’achat, je suis moi aussi expert en cave et en chaudière 😂
Frais de copropriété
Lorsque vous achetez un appartement dans une copropriété, n’oubliez pas de regarder aussi les 3 derniers comptes rendus de copropriété pour savoir s’il y a des travaux de prévus sur du court et moyen terme.
Demandez quel est le montant des charges et qu’est-ce qui est inclus dedans. Cela vous servira lors de votre étude de rentabilité.
Taxe foncière
C’est une ligne de frais dont vous ne pouvez pas vous passer en tant que propriétaire. Le seul cas est si vous louez à un commerce. Parfois le montant est très élevé et peut faire la différence, alors demandez-la.
Est-ce qu’il y a actuellement un locataire ?
Il faut appliquer une décote sur le prix d’achat quand il y a un locataire. Vous ne l’avez pas choisi, n’avez pas rédigé le bail et ne pouvez pas appliquer le régime fiscal que vous voulez.
Par exemple, si le logement est loué en location nue, vous ne pourrez pas faire de location meublée tout de suite. Vous pourrez le faire une fois le locataire parti mais vous perdrez une partie des bénéfices de la location meublée au réel qui est la déduction des frais d’achat (notaire, agence, frais de garantie, d’ouverture de dossier, etc.)
Situation du locataire
S’il y a déjà un ou des locataires, quel est leur loyer et est-ce que la probabilité d’impayé de loyer et de dégradation du logement est élevée ? Pour cela, vous pouvez demander leur profession, ancienneté, âge, situation familiale, est-ce qu’un impayé de loyer leur est déjà arrivé, etc.
Situation du vendeur
Il y a certaines questions qui sont importantes, car elles permettent de déterminer le niveau de négociation possible.
Pourquoi vendez-vous maintenant alors que X ?
L’objectif est de connaître les raisons de la vente. Si c’est un héritage ou un divorce, les vendeurs seront moins impliqués et pressés de vendre, c’est donc une opportunité.
Petite astuce : au lieu de juste demander « Pourquoi vendez-vous ? « , posez la question : « Pourquoi vendez-vous alors que X ? ». Peu importe si la raison est bidon. L’important est que le vendeur sera plus susceptible de vous répondre franchement dans le deuxième cas.
Depuis quand possédez-vous le bien ?
Cette question nous permettra d’avoir une idée s’il a remboursé son prêt et quel est l’écart de prix par rapport à aujourd’hui. Vous pouvez utiliser le service patrim des impôts pour trouver combien lui a coûté le bien à l’époque.
Depuis quand le bien est à vendre ?
Il est intéressant de savoir si le vendeur et l’agent ont des difficultés à vendre le bien. Ils ne seront peut-être pas honnêtes. Vous pourrez faire appel à des services comme castorus pour avoir cette information. Par contre, ça ne fonctionne pas tout le temps, je vous laisse découvrir l’outil.
Avez-vous déjà eu des visites ou propositions ?
Cette question permet de déterminer la popularité du bien et la concurrence. Encore une fois, ils ne diront peut-être pas la vérité. Ne vous laissez pas manipuler, concentrez-vous sur les faits, votre rentabilité, la qualité du bien et faites la proposition que vous voulez, même si l’agent vous dit que ça ne passera jamais.
S’il vous dit qu’il y a déjà eu des propositions rejetées, alors cela à une grande valeur car vous pouvez demander pourquoi la proposition n’a pas convenue. Cela permet de trouver les motivations du vendeur. Est-ce que c’est les délais, la fiabilité de l’acheteur, le prix, le feeling…
Évaluation de la qualité du bien
Notre objectif est d’avoir un bien immobilier qui plait pour avoir des locataires soigneux, avec une faible vacance locative et un loyer élevé. Voici les critères qui forment un logement haut de gamme.
Proximité
Négative
Sont à éviter :
| Lieu | raison |
| bars | bruit, odeur |
| restaurant | bruit, odeur |
| aéroport | bruit |
| quartier populaire, voisinage social | sécurité, bruit, difficulté à trouver un bon locataire |
| lignes haute tension / les antennes-relais | nuisance électromagnétiques |
N’hésitez pas à rencontrer les voisins si le bien vous intéresse. Présentez-vous et demandez-leur ce qu’il y a de bien dans la rue et ce qu’il y a de négatif. Ils sont souvent neutres.
Positive
| Lieu | raison |
| transport en commun (train, bus, métro, tramway…) | déplacements facilités, la voiture devient optionnelle |
| autoroute | déplacements facilités |
| zone commerciale et supermarché | activités et courses plus accessibles |
| grande ville | proximité avec le lieu de travail, ses proches et d’une quantité importante de commerces |
| parc et jardin commun | activité balade ou sport possible |
Luminosité
C’est un critère excessivement important. La perception d’un beau logement est fortement liée à sa luminosité. Un bien de bonne qualité a une fenêtre par chambre qui est dégagée (rien n’occulte la lumière à l’extérieur).
Ce critère comprend aussi l’orientation. Nous préférerons être exposés au sud ou à l’ouest. Ainsi, les locataires bénéficieront du soleil toute la journée ou le soir. C’est aussi utile pour les visites immobilières, car les locataires visiteront un bien pour lequel il y aura de la luminosité à ce moment-là.
Ce conseil est toutefois à contextualiser. S’il fait très chaud dans votre zone géographique, être exposé sud peut être douloureux pour les locataires en plein été… Moi-même qui habite dans le nord de la France, j’ai eu une locataire qui ne dormait pas dans sa chambre parce qu’il faisait trop chaud en été. Finalement, j’ai juste eu à poser un store extérieur et ça a été mais il faut être vigilant aussi à cela.
Taille et nombre de chambres
Les chambres doivent toutes faire plus de 9m². Ce n’est pas une obligation légale, mais on ne qualifie pas de chambre, une pièce de moins de 9m².
Hauteur sous plafond
Si elle est trop petite, vous vous privez des grandes personnes. Essayez d’avoir des plafonds d’au moins 2,20m. De plus, on se sent beaucoup plus à l’aise dans une pièce avec de la hauteur. C’est un des paramètres qui peut donner un coup de cœur et il est difficile à obtenir via des travaux.
Extérieur
Est-ce qu’il y a un balcon ou un jardin ? C’est un atout majeur, surtout lorsque la concurrence dans le secteur ne le propose pas.
Si vous avez un jardin, c’est un plus s’il y a peu d’entretien à prévoir. Les haies et arbres peuvent demander un peu de travail. Ce n’est pas un point majeur mais doit être pris en compte. À un moment ou à un autre, un locataire ne s’en occupera pas et vous devrez rattraper le coup.
Superficie totale
La superficie compte mais aussi l’agencement. Parfois certains biens sont plus petits, mais l’espace est bien optimisé. Parfois la perception est plus importante que les faits.
Isolation sonore
Quelque chose à éviter absolument est une trop mauvaise isolation phonique. J’ai des amis qui entendaient dans leur appartement tout ce que faisait leur voisin du dessus. Ce n’était vraiment pas agréable, surtout qu’il était colérique. C’est pour cela qu’habiter au dernier étage d’un immeuble est intéressant. Souvent, le voisin qu’on entend le plus est celui du dessus.
Lorsque vous visitez un appartement, essayez de venir lors des « heures de pointe » après le boulot vers 18-19h. Demandez un instant de silence à l’agent immobilier pour écouter la qualité de l’isolation.
La liste récapitulative !
Vous avez ici les points principaux à contrôler lors d’une visite immobilière mais il y a aussi d’autres critères qui peuvent vous permettre de réduire les coûts ou apporter de la valeur à vos locataires.
De plus, il est intéressant d’avoir une liste à utiliser lors des visites immobilières (j’ai remarqué que ça faisait une bonne impression). Elle vous permet aussi de ne rien oublier. C’est pourquoi je vous propose ma liste personnelle des contrôles à faire lors d’une visite. Elle se découpe en 2 parties. La première pour les choses essentielles à regarder (première visite), et la deuxième partie pour les points moins importants mais à noter tout de même (deuxième visite). Je vous laisse la découvrir :
Vous avez maintenant tout ce qu’il vous faut pour faire vos premières visites. N’hésitez pas à partager cet article à vos connaissances qui font des visites immobilières 😉
Ah oui, très intéressant !! Il est sage également de vérifier les lignes haute tension et les antennes-relais à fuir à toutes jambes !!
Oh bonne idée, je n’y avais jamais pensé ! Je vais le rajouter 🙂
Merci pour cet article !!! En tant qu’ancien agent immobilier et investisseur (à mes heures perdues), je l’ai trouvé très intéressant et très complet. Pour moi tout y est !!!
Super ! Merci à toi pour le retour 😀
Cet article est une bonne check-list pour ne rien manquer lors d’une visite.
J’ai visité une maison que je souhaitais dédier à de la colocation. Elle était à refaire totalement. En soit, c’est un bon point. Cependant, je me suis rendu compte qu’il y avait une fuite au niveau du toit et que celui-ci était en mauvais état, qu’un mur mitoyen était gorgé d’humidité et qu’un mur porteur avait une fissure traversante dans un angle.
J’ai abandonné ce bien. Une check-list bien construite est primordiale lors d’une visite.
Merci pour la petite attention en fin d’article 😉
Bien vu pour toutes ces anomalies ! Attention à ne pas choisir un bien qui demande trop d’énergie à rénover, ça pourrait te dégouter de poursuivre tes investissements. Personnellement, pour commencer j’ai cherché des biens où il n’y avait pas trop à refaire pour cette raison ^^
Bonjour Alexandre,
Très bon article, nous sommes en plein dedans.
Quelques points également importants.
La présence d’un compteur unique et sa conformité. Faire ajouter un compteur électrique, c’est extrêmement long et assez cher. idem pour le gaz.
Bonne journée,
Fabien
Ah bon ? Peut-être que tu parles du raccordement ? Quand même un bien pas raccordé c’est quand même pas courant… Sans compteur, ça voudrait dire que l’ancien habitant n’a jamais consommé d’énergie ?
Merci pour la proposition, mais je crois que je ne vais pas le rajouter, je préfère qu’on soit ultra focus sur les points les plus courants que moyennement attentif sur pleins de points dont certains peu courants