Les 5 grandes questions à se poser avant de visiter un bien immobilier

Sélectionner un bien immobilier est ce qu’il va vous prendre le plus de temps lors d’une acquisition. Que ça soit pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif, il y a 5 questions à se poser avant de visiter un bien immobilier, pour être plus efficace et plus réactif lorsqu’une opportunité se présente.

Pour 1000 recherches en ligne, vous ferez 100 appels, visiterez 10 biens et un bien vous conviendra.

Visiter un bien immobilier prend du temps. Il faut se déplacer et faire la visite qui va durer de 30 minutes à 1 heure. De plus, les français visitent en moyenne 6 logements avant d’acheter. Pour nous, investisseurs ambitieux, cela sera donc plus encore. Poser les questions qui vous permettront d’éliminer les biens qui ne vous intéresseront pas est primordial pour optimiser votre temps de recherche.

En effet, s’il y a des points non négociables, pour lesquels vous n’achèteriez pas quoiqu’il arrive, alors autant les demander avant la visite. Cela fera gagner du temps à l’agent immobilier, au vendeur et à vous-même.

Nous allons déterminer, avant la visite, la rentabilité approximative, l’énergie à déployer et l’attractivité du bien. Pour aborder ces points, vous devez donc vous poser ces questions :

Le type de bien

Choisissez à l’avance quel type de bien vous recherchez. Pour vous guider, voici la liste ainsi que leurs avantages et inconvénients pour chacun d’entre eux.

La première question à se poser avant de visiter le bien immobilier est donc : « Est-ce que le type de bien que l’on me propose correspond à ma stratégie ? »

Rien ne vous empêche de changer de stratégie en cours de route. C’est d’ailleurs ce qui m’est arrivé à 2 reprises lors de l’achat de mon premier bien locatif. Cependant, renseignez-vous sérieusement sur les avantages et inconvénients de ce nouveau type de bien ainsi que sa valorisation sur le marché.

Le coût total

Ici, on va chercher à avoir une première idée du coût total de l’achat. N’oubliez pas d’estimer le montant maximal que vous pouvez emprunter avant de vous lancer dans les visites. Pour cela, vous allez demander :

• Le prix de vente affiché
• Les gros travaux (toiture, façade, fenêtres, cave, électricité, humidité, note de diagnostic énergétique et système de chauffage)

Pour les gros travaux, demandez directement s’il y en a à faire. Les agents savent très bien qu’ils sont décrédibilisés s’ils vous mentent déjà à cette étape. S’ils vous disent qu’il n’y a rien à faire, alors demandez depuis quand cette partie du bâtiment a été refaite. Évidemment, plus la dernière rénovation est ancienne, plus la probabilité qu’elle soit à refaire est élevée.

Pour la note de diagnostique énergétique, si vous avez une note de F ou G, vous êtes considéré comme une « passoire énergétique » et vous aurez des contraintes de plus en plus fortes, comme le fait que le locataire puisse exiger des rénovations ou de ne plus pouvoir augmenter le loyer. Je vous recommande de considérer que vous devez faire des travaux de rénovation énergétique dans le cas où vous avez une note de E à G. Il est très probable que les contraintes se renforcent avec le temps.

La deuxième question à se poser avant de visiter le bien immobilier est donc : « Est-ce que je serai en mesure d’emprunter le prix de vente et le prix des travaux ? »

Si c’est au-delà de vos moyens, ne laissez pas tomber pour autant, les points suivants pourraient contre-balancer ce défaut.

L’emplacement

Je vous recommande de vous définir une zone de recherche. L’idéal est un bien proche de chez vous pour faciliter la gestion et parce qu’il y a plus de chance que vous connaissiez les lieux.

Demandez la ville, le quartier et la rue. Même si le bien est dans ma zone de recherche, personnellement, je ne me déplace pas quand c’est dans un quartier peu attractif.

Si vous ne connaissez pas bien l’emplacement, n’hésitez pas à demander à vos proches s’ils connaissent la ville et le quartier. Vous pouvez aussi utiliser les statistiques de l’Insee pour déterminer si la population augmente, diminue, stagne et si la population est défavorisée.

Si vous n’avez jamais visité la ville et qu’un bien vous fait hésiter, allez-y quand même. Même si le bien ne convient pas, vous vous serez familiarisé avec la ville et potentiellement vous aurez rencontré un nouvel agent immobilier.

La troisième question à se poser avant de visiter le bien immobilier est donc : « Est-ce que l’emplacement est attractif et conviendrait à ma situation ? »

Le potentiel locatif

Est-ce que le bien va correctement se louer ? L’objectif est que les locataires aient envie de rester longtemps et que quand ils partent, vous trouviez facilement un autre bon locataire. Pour cela, vous pouvez poser les questions suivantes à l’agent immobilier :

• Est-ce qu’il y a des locataires dans le bâtiment ?
• Depuis quand ?
• Quels sont les loyers ?
• Est-ce qu’il y a déjà eu des impayés de loyers ?

Vous pouvez ensuite regarder sur leboncoin les locations concurrentes. Quel est le loyer moyen au mètre carré ? Est-ce qu’il y a beaucoup de propositions ou pas du tout ?

Si vous planifiez de faire de la location de courte durée, regardez les offres sur Airbnb. Ce qui est super, c’est que vous pouvez regarder la disponibilité des locations. Est-ce qu’il y a donc de la vacance locative ?

La quatrième question à se poser avant de visiter le bien immobilier est donc : « Est-ce que le bien plaît aux locataires ou futurs locataires ? ».

Petite astuce : si vous vous imaginez habiter dans le bien immobilier, maintenant ou à un autre moment de votre vie, c’est qu’il y a de bonne chance que le bien se loue correctement.

Le potentiel de négociation

Pour augmenter la rentabilité, il va falloir réduire le prix d’achat. Pour cela, pas de secret, il faut négocier. Mais jusqu’où pourrons-nous aller ? Voici les questions à poser pour déterminer le potentiel de négociation :

• Depuis quand le bien est-il en vente ?
• Pourquoi les vendeurs vendent ?
• Avez-vous déjà eu des visites ou propositions ?
• Pourquoi ces propositions n’ont pas abouties ?

Essayez d’être un minimum subtil, car ce sont des questions un peu intrusives, mais essentielles pour savoir comment négocier. Si vous n’arrivez pas à décrocher ces informations lors de l’appel, vous pourrez toujours les poser lors de la visite, ce n’est pas grave. Mais si vous apprenez que c’est un héritage ou un divorce, le bien a plus de potentiel de négociation, donc cela vous intéresse encore plus.

La cinquième question à se poser avant de visiter le bien immobilier est donc : « Est-ce que le vendeur est susceptible d’accepter une offre agressive ? ».

Petite astuce : au lieu de demander « Pourquoi vendez-vous ? « , posez la question : « Pourquoi vendez-vous alors que X ? ». Peu importe si la raison est bidon. L’important est que le vendeur sera plus susceptible de vous répondre franchement dans le deuxième cas.

Pour conclure

Avec ces informations, vous saurez déterminer une rentabilité brute approximative, l’effort à fournir pour mettre le bien en état et le louer. Ces informations devraient être suffisantes pour savoir s’il est intéressant pour vous de faire une visite.

Sachez que c’est une preuve d’expertise de savoir quand il faut faire une visite ou pas. Si votre interlocuteur est un agent immobilier, vous pouvez lui dire pourquoi vous ne visiterez pas le bien. L’agent appréciera que vous ne lui fassiez pas perdre son temps. Gardez ses coordonnées et dites-lui qu’il peut vous contacter s’il trouve un bien qui correspond à vos critères.

À vous de contacter des vendeurs et de poser les bonnes questions qui vous permettront de préserver votre temps ! Partagez cet article avec ceux qui aimeraient investir en immobilier 😃