Les 8 types de biens immobiliers à louer pour commencer

Une fois que vous aurez fait le choix d’investir en immobilier, vous aurez envie d’agir. Mais avant de se lancer dans les visites de biens immobiliers, il faut savoir ce que vous cherchez. Et cela commence par savoir vers quel type de bien immobilier vous vous orientez. Une fois que votre décision sera prise, selon votre profil et vos envies, cela vous permettra d’optimiser votre temps de recherche, de paraître professionnel envers les vendeurs et agents immobiliers et de connaître le marché.

Cependant, vous pourrez changer d’avis après coup. De mon côté, je pensais d’abord acheter un appartement en ville. Finalement, déçu par la rentabilité, je me suis tourné vers les maisons en agglomération, pour finalement avoir une opportunité sur un immeuble de rapport.

Avoir une vision globale des forces et faiblesses de chaque type de bien immobilier permet d’avoir une première stratégie et de la confronter avec la réalité du terrain. En lisant ce retour d’expérience, vous gagnerez du temps 😉 

Appartement studio

Le studio est l’un des types de biens immobilier les plus appréciés dans les centres ville et au abord des universités et écoles supérieures.

Nous allons ici considérer un studio meublé. En effet, c’est un format de location qui correspond bien à des locataires étudiants ou à des logements d’appoint, pour des personnes qui ont besoin d’un pied à terre rapidement. De plus, la location meublée (LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel) est l’une des dernières niches fiscales intéressantes, mais je parlerai de la fiscalité dans un autre article.

Avantages

• Prix d’achat plutôt bas
• Fiscalité attractive
• Loyer plus élevé pour peu d’effort
• Gros travaux d’immeuble répartis entre tous les propriétaires

Inconvénients

• Plus grosse probabilité de vacances locatives
• Plus grosse charge de travail liée au fait qu’il y ait plus de rotation des locataires
• Si étudiant, parfois problématiques de bruit avec le voisinage
• Entretiens des meubles
• Charges de copropriété
• Vous n’êtes pas autonome dans la gestion de vos biens (réunions de copropriété).

Pour conclure, c’est un type de bien immobilier peu cher et, si l’emplacement est bon, avec de la demande. Il possède une fiscalité avantageuse si on part sur une location meublée. Malgré tout, la charge de travail est plutôt élevée.

Appartement T2 et +

Avantages

• Grand public (jeunes, famille, personnes âgées…)
• Très demandé par les locataires
• Permet de louer dans des villes très prisées

Inconvénients

• Concurrence avec les achats de résidences principales
• Charges de copropriété
• Vous n’êtes pas autonome dans la gestion de vos biens (réunions de copropriété).

En ce qui concerne la location meublée, pensez à vérifier si la demande est présente dans votre ville. Plus la surface est grande, plus cela sera une contrainte pour les locataires. En effet, ils posséderont certainement déjà des meubles.

L’avantage d’avoir un bien grand public est qu’il est facile d’avoir des plans B. Vous pouvez faire de la colocation, de la location courte durée, passer en un locataire unique, etc. Si les lois changent et les avantages fiscaux aussi, c’est un type de bien tellement polyvalent que ce n’est pas dramatique, vous pouvez sans problème réorienter l’usage.

Pour ma part, je considère que c’est vraiment un logement top à louer. J’étais moi-même très satisfait quand j’étais encore locataire de mon T2 sur Lille. Il me permettait d’avoir, à un prix abordable et un bon confort, la proximité de ce qu’offre une grande ville. Veillez seulement à ne pas acheter trop cher, encore plus pour ce type de bien immobilier qui est très demandé.

Maison nue

Avantages

• Autonome dans la gestion de votre bien (pas de copropriété)
• Très demandé par les locataires
• Possibilité d’avoir un extérieur
• Longue durée de location
• Peu de vacances locatives

Inconvénients

• Gros travaux à charge
• Concurrence avec les achats de résidences principales

C’est à tester, mais il me semble que louer une maison en meublée, ne correspond pas à la majorité des besoins des locataires. Pour le coup, il vaudra mieux trouver d’autres optimisations fiscales.

La première fois que j’ai testé la location d’une maison, j’étais étonné de la demande énorme qu’il y avait, alors que c’était des villes à moins de 15 000 habitants. Vous pouvez voir ci-dessous, une maison dans une petite ville avec laquelle je n’étais pas certain de la demande. J’ai eu en 2 jours, 68 messages et 1709 vues pour un prix correct. Et c’est loin d’être un cas isolé.

Vous pouvez acheter une maison bien moins chère qu’un appartement, fortement demandée, dans des petites villes et donc avec une bonne rentabilité. Attention tout de même à prendre en compte les travaux qui seront plus élevés qu’un appartement. Mais d’un autre côté, vous n’aurez pas non plus de charges de copropriété. Donc l’un dans l’autre, au niveau du montant, cela revient au même. Veillez cependant à ce que ces gros travaux n’arrivent pas trop tôt dans votre aventure d’investisseur, car ça peut sérieusement plomber votre porte monnaie… et votre détermination.

Tout comme l’appartement T2, ce type de bien immobilier est aussi fortement demandé par les acheteurs pour une résidence principale donc les prix sont concurrentiels. C’est d’ailleurs pour cette raison que je ne m’y suis pas lancé.

Local commercial et bureaux

Avantages

• Le locataire paie sa portion de taxe foncière.
• Les seuls travaux à la charge du propriétaire sont les travaux liés à la structure et la mise aux normes (toiture, devanture, accessibilité aux handicapés, électricité, hygiène et sécurité).
• Les locataires restent longtemps car le bail a une durée de 3, 6 ou 9 ans
• Il n’y a pas de concurrence avec les achats de résidences principales.
• Si vous avez des loyers impayés, en dernier recours, il est plus facile d’éjecter le locataire qu’un logement.

Inconvénients

• Peut créer des nuisances sonores et olfactives pour les voisins
• Moins de contrôle sur les loyers du local commercial car le bail a une durée de 3, 6 ou 9 ans
• L’emplacement est primordial
• Peut être plus long de retrouver un nouveau locataire,

En résumé, c’est l’un des types de biens immobiliers les plus passifs. En effet, il y a peu d’entretien à faire et les locataires restent longtemps. Je ne recommande pas les restaurants et bars car les risques de faillites sont plus élevés et vous aurez sans doute des soucis de bruits et d’odeurs. Veillez à choisir des endroits avec beaucoup de passage, les rues principales par exemple, et avec une grande devanture vitrée.

Garage et parking

Avantages

• Coûte peu cher à l’achat
• Financement facile à obtenir
• Peu de travaux et infrastructure à maintenir
• Moins de difficulté à expulser un locataire

Inconvénients

• Les frais de notaire sont élevés (10% environ au lieu de 7% pour les autres types de biens).
• Le rapport entre le loyer obtenu et le temps passé pour acquérir votre bien est faible.

Le garage est un bien parfait pour démarrer à investir en immobilier lorsque l’on est prudent. Attention, car cela peut prendre beaucoup de temps pour une seule opération. C’est pourquoi, je propose d’acheter un ensemble de garages ou parkings, pour « rentabiliser » le temps passé. La faible détérioration du bien dans le temps et le peu de travaux d’entretien sont très appréciables.

Location courte durée

Avantages

• Pas de problèmes de loyers impayés. Si c’est le cas, c’est sur une petite durée.
• Gros rendement brut

Inconvénients

• Charge de travail très importante
• Vacances locatives
• Dégradations probables (moins d’effort de sélection du locataire de votre part à l’entrée et moins de scrupule de sa part, car il reste pendant peu de temps).

Evidemment, pour qu’une location de courte durée fonctionne, il faut avoir un « taux de remplissage » important et que le séjour dans votre bien soit bien valorisé. C’est-à-dire que vous devez enchainer un maximum les semaines de locations et qu’il y ait un minimum de temps où le logement ne soit pas occupé. En bref, lancez-vous uniquement si vous êtes dans un lieu touristique où que vous avez testé la demande.

Ne prenez pas non plus la décision de gérer vous même la gestion à la légère. Entre la mise en ligne de l’annonce, les photos, le planning, la communication avec les locataires, le ménage, la casse, les avis des clients, les entrées-sorties, etc, cela prend du temps.

Colocation

Avantages

• Bon rendement
• Possibilité d‘ajouter des charges locatives majorées comme femme de ménage, box internet, abonnement Netflix
• Permet de louer en meublé et de réduire la fiscalité
• Peut se faire à la fois en appartement ou en maison
• Possibilité d’inclusion d’une clause de solidarité en cas de bail unique. Elle implique que si l’un des colocataires ne paye pas, alors les autres doivent payer à sa place.

Inconvénients

• Gestion plus difficile (plusieurs locataires qui vivent ensemble peut être source de conflit).
• Charge de travail importante car plus de rotation

L’un des risques de la colocation est la gestion entre colocataires. Si il y a un conflit entre les colocataires et qu’ils ne savent pas trancher, c’est vers vous qu’ils se tourneront. Pour 2 ou 3 colocataires, c’est gérable. Mais à partir de 4, la colocation devient compliquée à gérer. L’astuce est d’avoir un nombre impair de locataire pour avoir toujours une majorité lors d’un conflit.

Dans l’ensemble, c’est un type de bien immobilier et de location attractif financièrement. Assurez-vous qu’il y ait de la demande en colocation à l’endroit de l’achat pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Immeubles de rapports

Un immeuble de rapport est un bâtiment comprenant plusieurs lots (locations), tous possédés par le même propriétaire.

Avantages

• Pas de concurrence avec les achats de résidences principales
• Autonome dans la gestion
• Plus de locataires possibles en même temps
• Un lot dans un immeuble de rapport coûte moins cher que ce même bien acheté séparément.
• Progression plus rapide du patrimoine immobilier
• Gestion courante plus facile car toutes vos locations sont au même endroit
• Pas de charge de copropriété
• Dilution des risques entre tous les lots (vacances locatives, impayés…)
• Economies d’échelle (par exemple, il est plus intéressant de faire des travaux sur tout un immeuble plutôt que sur 2 appartements différents).

Inconvénients

• Travaux à financer seul (pas de copropriété)
• Montant d’achat plus élevé
• Diversification d’emplacement : tous vos œufs sont dans le même panier. Si vous avez choisi un mauvais emplacement ou que vous n’avez pas de demande, c’est tous les lots qui en pâtissent.

Pour résumer, un immeuble de rapport permet d’acheter plus de biens immobiliers d’un coup, ce qui permet de faire des économies d’échelle (prix d’achat à l’unité moins élevé, travaux, gestion…). L’inconvénient est qu’il faut être sûr de son emplacement et avoir des salaires assez élevés car le prix d’achat d’un immeuble de rapport reste élevé.

La loi de l’impact

Je vais vous partager une loi que j’estime très importante dans l’entreprenariat et l’investissement. Elle s’appelle la loi de l’impact. Elle dit que :

vos bénéfices = Nombre de personnes touchées x Valeur apportée.

Cette loi montre donc que pour avoir un bien vraiment rentable, il faut essayer d’avoir un maximum de locataires avec le meilleur logement possible. Donc d’après ce que je vous ai expliqué précédemment, cela correspond à de la colocation, immeuble de rapport, parkings ou ensemble de bureaux.

Vers quoi se lancer finalement ?

Comme vous avez pu le voir, je ne prends pas seulement en compte le rendement du bien locatif. Prenez aussi en compte la charge de gestion qui est très différente entre une maison en campagne et de la location courte durée. N’oubliez pas non plus les possibilités fiscales à prévoir avant l’achat.

Alors maintenant, choisissez un type de bien immobilier qui vous plaît. Il vaut mieux être bon sur un secteur plutôt qu’être novice sur tous. Cependant, c’est aussi une question d’opportunité. Si vous partiez sur un bien de type A mais que vous avez une opportunité extraordinaire sur un type de bien B, alors vérifiez à 2 fois. Si vous ne voyez pas de loup, sautez sur l’occasion 🙂

N’hésitez pas à partager en commentaire votre type de bien immobilier favori et à partager l’article à vos amis qui sont en recherche de bien immobilier. Cela pourrait leur donner de nouvelles idées  😉