Louer des immeubles en colocation étudiante : interview de Martin

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Martin nous partage sa progression en immobilier de colocation étudiante ainsi que les épreuves qu’il a surmontées. Cette interview regorge de bonnes pratiques et d’astuces. Voici ce que vous apprendrez en la lisant :

• L’incroyable stratégie de la colocation étudiante.
• Comment réussir à se faire financer malgré des situations défavorables.
• La magie du différé bancaire en pratique.
• L’importance de réfléchir à ses objectifs de vie avant de se lancer.
• Aller au delà du premier non.
• Une bouffée d’optimisme, de motivation et d’encouragement !

… et bien d’autres encore.

⏰ ► Passages clefs

00:27 La situation de Martin avant de commencer à investir
02:43 Comment tu as eu l’envie d’investir ?
03:39 La différence entre entrepreneur et salarié 
04:58 Le premier investissement de Martin
09:03 Quel type de locataires tu as dans tes colocations ?
10:08 La plus grande difficulté lors de premier investissement ?
12:19 Le deuxième investissement et la relation avec la banque.
16:32 Est-ce qu’il y a eu des travaux dans l’appartement ?
19:39 Le troisième achat immobilier de martin
26:35 Comment réussir vos investissements en immobilier locatif ?
32:44 Les crédits bancaires pour investir en immobilier
34:30 Est-ce qu’il y a d’autres moyens de faire fructifier son agent ?
38:56 l’investissement en bourse 
43:20 Est-ce que tu as investi en cryptomonnaie ?
46:55 Est-ce que tu as des conseils pour les jeunes investisseurs ?
50:14 Comment les banques ont vécu ta situation patrimoniale ?
53:50 Est-ce que tu as des recommandations de livres ou de ressources à des investisseurs ?

Contenu de l’interview

Est-ce que tu peux expliquer ta situation avant d’investir. Est-ce que tu viens d’une famille d’investisseurs ? 

Je ne viens pas du tout d’une famille d’investisseurs. Mes parents ne le sont pas du tout. Mon père est prof et ma mère est cadre. Je viens donc d’une famille qui est plutôt aisée, mais pas dans la tranche très haute. Ce qui fait que l’investissement ne me vient pas du tout de ma famille. Je suis ingénieur de formation. On a passé une partie de notre formation ensemble toi et moi, d’ailleurs, Alex. Et ce qui m’a amené à l’investissement, finalement, ça a été mon grand intérêt pour l’entrepreneuriat.

Quel âge avais- tu quand tu as démarré ?

C’était en 2019, j’avais 23 ans.

Et quelle était ta situation professionnelle ?

J’étais fraîchement diplômé, je finissais tout juste mes études supérieures.

Y-a-t-il eu des étapes avant que tu n’arrives à l’investissement proprement dite ?

À la fin de mes études, j’ai lu tous les bouquins sur l’entrepreneuriat, les tenants et les aboutissants, mais les limites aussi. La problématique qui se posait était : « Est-ce que c’est bien d’entreprendre jeune ou d’attendre un peu ?»

En lisant les bouquins sur l’entrepreneuriat, il y avait un consensus qui venait d’à peu près de tous les auteurs qui voulait que l’une des limites de l’entrepreneuriat était la solvabilité. Si on allait voir la banque en étant un entrepreneur dans les premières années, on ne peut pas emprunter pour faire de l’immobilier.

J’ai donc été sensibilisé à cette question via ces lectures. Et du coup, j’ai creusé le sujet et je me suis dit : « Être salarié, c’est plus intéressant ». Enfin, commencer par être salarié et passer à l’entrepreneuriat derrière. J’ai découvert à ce moment-là la magie du prêt bancaire, comment ça pouvait permettre de se lancer dans une vie pro et financière, mais également de faire grandir notre épargne très rapidement.

C’est ça, finalement, qui m’attirait vers l’investissement immobilier. Ensuite, j’ai creusé, j’ai creusé. Et plus je creusais, plus j’ouvrais la boîte de Pandore, plus ça me passionnait et plus j’approfondissais.

Comment as-tu eu le déclic d’investir ?

Depuis tout petit, je n’ai jamais trop apprécié les règles ni les contraintes. J’aime bien pouvoir faire les choses à ma manière, finalement être très libre. L’envie d’entreprendre m’est donc venue naturellement. Cela ne vient vraiment pas de ma famille, c’est quelque chose qui était en moi. Et puis, j’ai toujours eu de l’admiration pour les entrepreneurs. Je voyais des restaurateurs, je me disais : « Il est super courageux. Il a réussi à le faire. Il a créé son équipe. Il a créé son business. C’est super. »

J’ai surtout eu l’occasion de faire un peu le comparatif entrepreneur-salarié. Le côté entrepreneur, je savais très bien ce que j’aimais là-dedans, c’était la liberté, la satisfaction de créer quelque chose de A à Z, de monter une équipe. En gros, de créer tout de zéro et de créer un bébé qui me plaît.

De l’autre côté, le salariat et notamment le CDI, j’ai compris que ça permettait de cocher toutes les cases pour aller voir une banque afin de contracter un prêt. Et on y reviendra certainement après, mais justement, c’est pour ça que je suis allé dans le salariat. C’était pour avoir ce statut de CDI et de cocher toutes les cases vertes auprès de la banque et profiter au mieux justement de ce statut-là pour commencer ma vie d’investisseur puis, dans un deuxième temps, passer à l’entrepreneuriat.

Comment tu t’es formé ?

J’ai été salarié et tout de suite, je voulais investir. De là, je suis allé voir ma banque en disant : «Maintenant, j’ai un CDI. Tout le monde m’a dit que je peux investir. Donc est-ce que vous me prêtez ? » Et là, on m’a dit qu’il fallait d’abord terminer ma période d’essai, qu’il fallait attendre 6 mois. Finalement, pendant ces 6 mois-là, j’ai continué à me former, à regarder le marché, à regarder tous les appartements, les maisons qui sortaient sur leboncoin. Parce que moi, j’ai tout fait sur leboncoin. Comme je connaissais très bien la région de Lille, je regardais les appartements sur Lille pendant 6 mois. Une fois ces 6 mois passés, j’ai tout de suite enchaîné.

Quel a été ton premier investissement ?

Comme je le disais, à la fin des 6 mois d’essais prérequis par la banque, j’ai tout de suite attaqué. Je me suis lancé dans l’investissement immobilier. J’ai repéré 2 biens, j’ai fait 2 visites et j’en ai choisi un. J’ai signé tout de suite.

Comment as-tu choisi ce premier bien ?

La logique que j’ai eue, c’est : « Martin, sois humble. Il y a des pépites qui sortent tous les jours donc ce qui est important pour toi, aujourd’hui c’est de forger ton œil. De voir beaucoup d’annonces, voir beaucoup de biens pour savoir finalement ce qui est rentable, ce qui n’est pas rentable, etc. »

J’avais très peu d’expérience dans l’immobilier, par conséquent, je cherchais un bien où je n’avais pas de travaux à faire à ce moment-là. Par contre, j’avais compris quand même que ce que je cherchais c’était de la rentabilité au maximum. Et du coup, ce que je cherchais à faire, c’était de la colocation. C’est-à-dire optimiser les espaces, une surface. Et en la divisant en plusieurs chambres, j’allais pouvoir la louer plus cher que si je louais la même surface à une même famille. , Je cherchais vraiment des biens proches d’un métro avec plusieurs chambres et où j’avais une bonne rentabilité.

Quel type de locataire as-tu dans tes colocations ?

Le marché lillois était très propice à la colocation estudiantine donc je me suis orienté là-dessus.

Quel type de bien loues-tu à ce moment-là ?

A ce moment-là, j’avais bien ciblé le marché. Sur le marché lillois, il y avait une très, très forte demande locative. Les étudiants y ont beaucoup de mal à se loger. Par conséquent, il y avait une forte demande sur les biens meublés. De ce constat découle le fait que j’ai meublé le bien pour faire une location meublée.

Y-avait-il des avantages autres que la rentabilité à choisir ce type de bien et cet emplacement ?

L’optimisation fiscale. Grossièrement parlant, ça permet de ne pas payer d’impôt. Pourquoi ? Parce qu’en fait, il y a beaucoup d’étudiants qui cherchent et qui ne trouvent pas de logements meublés. Par conséquent, l’État finance justement les propriétaires afin de proposer ce type de bien là, c’est-à-dire meublé, aux étudiants qui en ont besoin. Et à Lille, particulièrement, il y a une très forte demande.

Quelle a été ta plus grande difficulté lors de ce premier achat ?

Premièrement, l’une des grandes difficultés a été de convaincre la banque de me prêter les fonds nécessaires pour pouvoir investir dans le bien que je voulais acquérir. Parce que comme je le disais, je voulais investir très tôt, mais il fallait remplir des critères de solvabilité avant de pouvoir prétendre à un prêt.

Ensuite, sur le bien lui-même, comme je débutais, je n’y connaissais rien. Donc, je me suis dit : « Dans tous les cas, tu vas apprendre sur le tas. » Et j’ai découvert qu’en fait, il y avait des souris dans l’immeuble. Du coup, ça m’a pas mal stressé au début, je ne savais pas comment le gérer. Mais finalement, c’est comme chaque problème dans l’immobilier et dans le monde de l’investissement lui-même, il y a une solution à tout.

Comment as-tu fait face à ce problème ?

Il faut savoir mettre la main à la poche. Il faut passer par des entreprises qui vont vraiment régler le problème. Ce que j’ai fait sur le moment.

Qu’as-tu pu tirer de cette première immersion dans les tracas immobiliers ?

Au final ça m’a appris qu’il faut toujours avoir une poche d’argent disponible pour gérer les aléas. Il ne faut surtout pas se dire qu’il n’y aura que de la rentrée d’argent. Il faut notamment prévoir les charges copro et les divers taxes. L’appartement, il va falloir l’entretenir. Il y a aura des choses cassées. Il y aura des petits problèmes comme celui auquel j’ai dû faire face et il y en aura plein d’autres par la suite, mais il faut garder en tête que chaque problème a sa solution.

Éviter de ce fait de se croire différent des personnes avant soi ayant déjà investi dans l’immobilier, car dans la vie d’une maison, d’un appartement, il y aura toujours des travaux, des petits aléas. Il faut savoir prévoir aussi bien mentalement, sur le temps qu’on va devoir y passer, que financièrement, sur l’argent qu’on va devoir dépenser pour les résoudre.

Pour résumer ce que tu as dit, tu conseilles d’avoir une sorte d’épargne de précaution pour l’investissement en plus de l’épargne pour la situation personnelle. Tu dis également qu’il y aura forcément des difficultés parce que c’est un projet entrepreneurial et que finalement, rien n’est insurmontable. Il faut rester optimiste et se dire qu’on va savoir résoudre ce qui viendra par la suite. Et toi, tu y es arrivé alors que tu étais jeune, finalement. Les prochains problèmes, tu les affronteras aussi.

Complètement. Il faut y aller, combatif.

Quel a été ton deuxième investissement ?

Mon deuxième investissement était un bien avec travaux. Du coup, là, j’ai réaménagé. C’était un T2 avec une seule chambre. Je pouvais avoir trois chambres en mettant une cloison. Je l’ai fait dans le but d’augmenter la rentabilité du bien. En louant à deux personnes, j’allais pouvoir louer plus cher qu’en louant à une seule personne. Ce qui au final nécessitait des travaux.

As-tu à nouveau acheté par le biais d’un prêt ou as-tu investi ton propre argent cette fois-ci ?

Je suis retourné à ma banque pour contracter à nouveau un prêt pour ce nouveau bien et cette dernière me disait d’attendre. Comme la patience et moi ça fait deux, je suis allé voir une autre banque qui était plus réceptive.

Et quelles étaient les étapes pour ce nouvel investissement alors ?

Avant tout, ce qu’il faut comprendre, c’est que pour se financer, il faut aussi prendre en compte les intérêts des banques. Ce que veulent les banques aujourd’hui, ce sont des nouveaux clients. Ce qui fait qu’en allant voir une autre banque, je pouvais trouver une nouvelle qui serait attirée par mon profil. Ce qui m’a permis de poser la condition suivante : « Moi, je veux bien mettre mes comptes chez vous seulement si vous me faites un prêt. » Faire du donnant-donnant.

En partant de là, je vais avancer dans ma réflexion d’investisseur en m’entourant et en rencontrant d’autres investisseurs, en discutant, en continuant de me former. Par la suite, j’ai trouvé une super astuce que j’ai essayé de mettre en pratique qui est le différé bancaire. Ce qui m’a permis, en fait, de proposer ceci : « Je veux me financer pour acheter le bien, mais je ne veux commencer à le rembourser que dans 2 ans ». Et j’ai acheté le bien.

Le différé bancaire, tu nous en parles plus en avant, en quoi ça consiste dans les faits de ce que tu as vécu ?

Comme le bien nécessitait des travaux, je suis retourné à la banque pour leur dire : « Pendant ces travaux-là, je ne vais pas pouvoir le mettre en location. Et donc, j’aimerais avoir 2 ans pour faire mes travaux tranquillement et le mettre en location après ». Ce qu’ils ont accepté. J’ai ainsi réussi à négocier un différé bancaire.

Les travaux sont passés en trois mois et à la fin des 3 mois, j’ai tout de suite mis en location. Mais puisque la banque a consenti à ce que je ne commence à rembourser qu’après 2 ans, durant les 1 an et demi qui ont suivi la mise en location de mon bien, je pouvais me constituer une épargne de précaution. Cet argent épargné, je le constituais pour les aléas. En d’autres termes, je le garde sur le côté afin de couvrir tous les petits ou grands problèmes pouvant survenir dans un de mes appartements. Il fallait par conséquent préciser dans mes comptes que: « Ce compte-là, je n’y touche pas. C’est pour mes aléas ».

As-tu tâté le terrain auprès des deux banques pour savoir si tu pouvais être financé avant ou après avoir trouvé le bien en question ?

C’était après l’avoir trouvé.

Pourquoi ?

En fait, je savais que je pouvais continuer à m’endetter. J’avais fait le calcul et je savais que je pouvais encore redemander un financement même si je ne respectais pas le délai minimum de mise en location de 6 mois de mon bien. C’était somme toute un petit critère qui n’était finalement pas bloquant.

J’ai trouvé le bien et ce n’est qu’après que je suis allé toquer à toutes les portes en présentant l’investissement que je voulais faire. J’y ai rajouté ma situation, mon patrimoine, etc. de façon la plus formelle et sérieuse possible pour prouver que mon premier investissement était rentable. Tout cela dans le but de me présenter en tant qu’investisseur aguerri, mais surtout pour les rassurer.

Une fois le second bien acquis, des problèmes ou des surprises à signaler ?

Les travaux furent une première pour moi. Mes parents ne sont pas du tout dans les travaux donc je n’avais vraiment aucune notion de comment gérer ça. Ce qui m’a le plus surpris c’est que les travaux prenaient du temps. Et finalement, je me suis dit : « On passe par une entreprise».

Ce qui m’a mené à choisir une entreprise pour réaliser les prestations. C’était une première pour moi dans le sens où il fallait apprendre à bien suivre les travaux, bien définir ce qu’on veut faire et ensuite avoir un œil partout jusque dans le choix des matériaux, sur le délai de prestation, sur le planning des réalisations, etc.

Il faut également savoir être sympa afin de tisser une bonne relation avec les artisans. Moi, je voulais vraiment créer une relation de confiance. Mais il faut aussi apprendre à être stricte. Ça prenait du temps, mais au final, ça s’est très bien passé.

As-tu choisi quelqu’un que tu connaissais pour réaliser les travaux ?

Pas du tout.

Comment l’as-tu choisi ?

C’est une anecdote, mais je l’ai trouvé sur Facebook. Au moment où je voulais faire les travaux, je n’avais aucune connaissance du milieu du bâtiment. J’ai fait passer 4, 5 entreprises pour faire des devis, déjà pour avoir les ordres de grandeur des prix pour au final choisir. Et là, j’ai trouvé un entrepreneur qui m’inspirait confiance, qui proposait un prix honorable. L’expérience a montré que j’ai bien fait de lui faire confiance. Et aujourd’hui, on travaille encore ensemble. On s’entend très bien. C’est aussi ça qui est important avec les artisans, avoir une sorte d’amitié.

Sur la base de quels critères as-tu effectué le choix du prestataire ?

J’ai comparé les devis que j’ai réalisé. C’est très intéressant d’avoir divers devis parce que ça donne des ordres de grandeur aussi pour la suite. Parce qu’un jour la maison, l’appartement aura certainement d’autres problèmes. Il faudra changer une douche, les radiateurs, le chauffage, faire intervenir quelqu’un pour changer ou remettre une prise à un endroit.

Ce processus m’a par conséquent permis, non seulement d’avoir une idée de prix, mais aussi à me constituer un petit annuaire de contacts pour les soucis à venir. En effet, il faut avoir plusieurs numéros de dépanneurs en main. C’est important.

Une fois le bien mis en location, tu es resté sur la même formule qu’avant ?

De la colocation et toujours des étudiants, oui.

Du coup, tu en es à ton 2e bien en colocation en moins d’un an, finalement ?

Cela s’est étalé sur 2 ans, on va dire.

Est-ce que tu peux nous parler de ton troisième achat immobilier ?

Le 3e, c’était plus compliqué parce qu’en fait, je dépassais déjà les règles d’endettement. Normalement, les banques ne me suivaient plus. J’ai trouvé un bien qui m’intéressait vraiment et j’ai fait une offre en me disant : « Tu vas te battre et tu vas l’obtenir ton prêt». J’ai toqué à 4, 5 banques et toutes m’ont dit : « Non, là, c’est trop. Tes investissements, ils sont rentables, mais dans les règles de calcul, tu es déjà surendetté. Donc malgré le fait que tu pourrais potentiellement autofinancer ce bien, que le loyer couvre l’emprunt, on ne veut pas te prêter.»

Après, ce qu’il faut savoir, c’est que toutes les banques ne font pas le même calcul et n’ont pas la même façon de calculer. Par conséquent, je suis passé par un courtier qui a très bien fait son travail. J’ai dû payer le courtier pour ça. Il m’a trouvé une banque qui cherchait de nouveaux clients et qui était ainsi beaucoup plus laxiste sur les règles.

Généralement, les banques ont des règles de 35 % d’endettement par personne. Mais elles ont aussi des marges de manœuvre où elles peuvent faire passer des dossiers qui ne respectent pas forcément ces règles-là, dans une moindre mesure. J’ai réussi à passer dans ce maillon-là en apportant un dossier avec preuve à l’appui de la rentabilité de mon projet. J’ai demandé à un agent immobilier de me certifier par écrit que j’allais pouvoir louer le bien à un prix bien défini.

Convaincre la banque, à la fin, c’est comme un business plan. Il faut apporter le maximum d’éléments possible pour qu’on voie que ton dossier est solide. Quand tu arrives à la banque avec des preuves certifiant que tu vas pouvoir louer à 1400 euros ton bien, que l’emprunt que tu vas devoir rembourser est à 600 euros par mois, le calcul est vite fait. Les preuves à l’écrit valent plus qu’une promesse orale. C’est avec ce dossier-là que j’ai pu financer l’achat de mon 3e bien.

C’était une néo-banque ou une banque connue ?

Une banque connue, c’était Crédit Mutuelle.

3 banques différentes en somme pour chacun de tes biens, pourquoi ?

Oui. Comme tu as pu le remarquer, les banques, une fois que tu es client chez eux, ils ont moins d’intérêt à te garder. Un banquier, généralement, est loin d’être compétitif derrière ses concurrents qui souhaitent t’avoir. C’est une histoire de balance. Ils iront même jusqu’à recommander d’aller voir ailleurs, car en gros, chaque client a un encourt maximum au sein d’une institution financière. Et ils finiront par dire : “On ne va plus vous financer parce que vous avez déjà trop d’emprunts chez nous. Par contre, c’est possible que d’autres banques vous financent”. Pour dire que ce sont des choses qui se font bien.

Pourrais-tu nous résumer comment selon toi on peut faire de bonnes affaires en immobilier ?

Pour moi, en immobilier il y a 4 points essentiels. Premièrement, il faut bien cibler son marché. Je pense qu’on peut faire des bonnes affaires en immobilier partout. Moi, je me suis concentré sur la colocation étudiante à Lille parce que c’était le secteur que je connaissais. Je savais qu’il y avait une forte demande. Maintenant, on peut faire de l’immobilier partout. Il y a des affaires rentables partout.

Le second point, ce qui est important pour moi, c’est d’acheter pas cher. Donc, bien cerner ce qui se fait comme prix de vente de biens dans le secteur et à combien ils se vendent en général. Si on achète en dessous, on sécurise. Parce que dès qu’on veut revendre, on rentre dans nos frais, on a fait une petite plus-value, etc. Donc acheter pas cher.

Troisièmement, il faut bien cerner le marché locatif. Quelle est la demande locative ? Est-ce qu’il y a une forte demande ? Qu’est-ce que les gens veulent ? Ils veulent du meublé, du pas meublé, de la courte durée, de la longue durée ? Des familles, des étudiants ? Et en fonction de ça, on s’adapte.

Et le dernier point c’est savoir anticiper les contraintes. Aujourd’hui, en effet, il existe des contraintes sur le locatif. Les logements dits passoires énergétiques, qui sont classés avec un DPE (Diagnostic des Performances Énergétiques) F ou G, se vendent très vite. Ce qui fait que si on veut faire du locatif, il ne faut pas avoir du F ou du G.

Pour en revenir à mes acquisitions, le 3e logement que j’ai acheté était une passoire énergétique. En conséquence, il est devenu vital pour moi de le rénover aux normes pour pouvoir le louer derrière. Beaucoup de propriétaires de nos jours, au vu de cette contrainte-là et qui sont propriétaires de passoires énergétiques, ne veulent pas entreprendre de travaux et finissent par vendre. Ce qui fait que la plupart des biens qui sont en vente aujourd’hui sont des passoires énergétiques. En un sens, cela pourrait constituer un point d’attention pour une opportunité d’optimiser un profit, mais uniquement en connaissance de cause car on va devoir effectuer des travaux.

Finalement, vous allez faire un travail qui pourra être valorisé derrière. Vous aurez un logement acheté par exemple à 100 000 euros, qui est une passoire énergétique. Vous allez y faire 50 000 euros de travaux pour le remettre aux normes et en faire un beau logement. Ce qui fait un total d’investissement à 150 000 euros. Très probablement, on pourra le revendre 180, 200 000 euros. Parce que le temps passé dans les travaux, c’est aussi un investissement qui va rapporter de l’argent. Donc, moi, ma logique derrière c’était de vraiment faire des logements aux normes, passer du temps dans les travaux parce que ça m’intéressait et parce que ça permet de faire de la plus-value.

Tu as investi aussi dans la crypto-monnaie ? Qu’est-ce qui t’a attiré ?

Crypto, je m’y intéresse beaucoup. Je m’intéresse beaucoup à la technologie. Avant la spéculation sur la crypto, je me forme sur les technologies du Web 3, la blockchain et de tout ce qui s’en suit parce qu’on peut développer sur le blockchain. Il y a beaucoup de données qui sont open source donc on peut analyser ces données. Je me forme un peu à ces deux sujets-là et à titre d’investissement, oui, j’ai investi en crypto.

Ce qui m’a attiré, c’est le fait que ce soit assez difficile car beaucoup plus risqué que le marché boursier. Mais c’est très jeune. Ce qu’il en adviendra demain est plus qu’incertain. Mais du coup, investir dedans, si on y croit vraiment, c’est potentiellement plus de plus-value parce que plus de risque. Finalement, c’est ça, plus il y a de risque, plus tu risques de tout perdre mais plus tu risques de gagner beaucoup aussi.

Est-ce que tu recommanderais la crypto-monnaie à tous les investisseurs ? Pourquoi ?

Comme je le disais c’est assez difficile car plus risqué. Si on aime les défis et les challenges, pourquoi pas ? C’est un bon moyen de sécuriser l’argent investi si ça rapporte parce que qui sait ce que ce sera demain. Ce qui est sûr, c’est que la technologie c’est l’avenir. Du coup, je ne recommanderais qu’à ceux qui sauront gérer le risque et les retombées en cas de grosses pertes.

Est-ce que tu as investi aussi en bourse ? Pourquoi ?

Oui, j’ai investi en bourse. Pour moi l’immobilier et le marché financier, c’est complémentaire si on veut se créer un patrimoine parce que l’immobilier, on peut le financer par un prêt et notre argent, on va le mettre sur les marchés financiers. La raison est toute simple : quand on le laisse sur notre compte en banque, finalement, on perd de l’argent tous les mois, tous les ans. Là, il y a une inflation à 6%, si j’avais 100 euros sur mon compte en banque cette année, l’année prochaine, je n’en aurais plus que 94 en valeur.

Ce schéma de perte de valeur, il faut absolument s’en sortir. Il faut protéger notre épargne. Il faut aller sur les marchés financiers pour protéger cet argent et pour ça, il y a plusieurs moyens. La bourse, c’est un circuit qui est considéré comme compliqué mais pourtant, il y a des mécanismes très simples pour investir dedans.

Tu nous en donnes un aperçu concret ?

Dans mon cas, j’ai investi dans le ETF. C’est très intéressant surtout pour les néo-investisseurs, ceux qui apprennent. Moi, j’ai commencé avec ça.

J’ai acheté un ETF qui suivait la performance de la bourse française et un ETF qui suivait la performance de la bourse américaine. Concrètement, ça se passe sur un site web, j’ai cliqué sur 4 boutons et le tour est joué. Rien de très compliqué en soi. Et en fait, vu que moi, je n’y connaissais rien en bourse, ce que j’ai fait avait impliqué d’un côté la performance de toutes les entreprises américaines et d’un autre côté la performance de toutes les entreprises françaises cotées en bourse.

J’ai choisi d’investir un ETF de la bourse française et un autre de la bourse américaine. Pourquoi ? Je vais grossir un peu les traits, mais historiquement, sur les 100 dernières années, la bourse américaine ou la bourse française, réalisaient des performances de l’ordre de 8 à 10% par an, en moyenne. Ce qui veut dire que ça va montait et descendait. Il y a des années où on va gagner 30%, d’autres où on va en perdre 40. Certaines autres, on va gagner 5%, etc. Mais si on totalise sur le long terme, on a une performance de 8 à 10% par an. Ce qui fait que si je place mon argent des ces ETF-là, finalement, je ne sais pas quand il va monter ou descendre, je ne suis pas expert. Mais en gros, le principe c’est que tous les mois, je vais essayer d’économiser un petit peu afin de rajouter un peu plus sur ces comptes-là et si la performance future est égale à la performance passée, normalement, je devrais en moyenne gagner 10% par an sur ça.

Ce qui va se révéler être doublement vertueux. Parce que finalement, d’un, tu vas gagner dans ton épargne, ce qui sera sur les marchés financiers. Et de deux, avec cette épargne qui est dans les marchés financiers, tu vas pouvoir retourner voir la banque et demander un prêt. Pour la simple et bonne raison qu’elle va se dire :  « Le mec n’est pas risqué parce qu’il a une épargne de côté. Donc si je lui fais un prêt et qu’il n’est plus capable de rembourser, on va pouvoir aller chercher dans cette épargne de côté qu’il a pour demander recouvrement. »

En résumé, la logique que j’essaie de mettre en application c’est d’essayer de maximiser tout ce que la banque peut me prêter dans de l’immobilier puis d’enrichir à côté, sur les marchés financiers, mes revenus complémentaires nettes de toutes mes charges fixes et variables.

Est-ce que tu as un dernier conseil à donner aux investisseurs qui nous écoutent ?

Pour conclure, je vais résumer un peu. Pour réussir dans l’immobilier, dans un premier temps, il faut bien s’informer. Il y a tout un monde dans l’éducation financière à découvrir. Bien réfléchir à ce qui est pertinent pour vous avant de vous endetter.

Si vous êtes en CDI, pour moi, chaque année où vous ne vous endettez pas est une année perdue niveau finance personnelle. Donc il faut aller le plus vite possible. Ensuite, se poser les bonnes questions sur votre objectif de vie. Est-ce que vous voulez avoir votre résidence principale, une très belle résidence principale ou une plus petite et faire un investissement locatif à côté ? Dans mon cas, je ne savais pas où m’installer du coup, le locatif m’est venu assez rapidement.

En France, l’argent, l’investissement sont des sujets un peu tabous. Mais le meilleur moyen de se former, c’est de discuter avec des investisseurs. Donc discutez avec tout le monde, que ce soit votre entourage, des investisseurs que vous connaissez ou autres. Discutez de ce qui va, ce qui ne va pas. Parlez-en avec le plus de gens possibles car c’est comme ça que vous allez vous forger des convictions, en regardant. Pour ma part, j’ai parlé à 10 investisseurs et tous les 10 m’avaient dits qu’il fallait faire de l’immobilier via un prêt. Tous les 10, m’ont également appris qu’il fallait négocier un différé bancaire. Et surtout ne pas en rester là, il faut continuer à chercher. Il y a beaucoup de ressources gratuites de nos jours. Pour ne citer qu’un exemple, ton contenu à toi est super Alex pour justement approfondir le sujet et chacune des problématiques y a sa réponse.

Une fois les informations trouvées, il faut savoir décomposer. Ce sont des sujets qui sont parfois compliqués. Quand on découvre ces thèmes-là, il faut comprendre que ça prend du temps, ça ne se fait pas en 3 jours. Il faut prendre le temps et décomposer le problème. Après s’être formé, on se définit enfin une stratégie. Par la suite, si le sujet est de l’immobilier, on va rechercher le bien.

L’étape suivante c’est d’apprendre à négocier auprès de la banque. Ensuite, rentrer dans le vif du sujet en attaquant les travaux. Aller d’étape en étape tout en gardant en tête qu’il est possible qu’on rencontre des soucis à chaque niveau mais qu’il y a des solutions à tout. Tout ce dont on a besoin c’est du temps, de la motivation et savoir où on va et pourquoi on le fait. Tout ceci pour pouvoir se forger la conviction qu’à chaque difficulté on peut se dire : « Je le fais pour ça». L’objectif c’est de continuer à avancer de façon positive.

Est-ce que tu as des livres ou des ressources que tu conseillerais à des investisseurs qui souhaitent s’instruire par eux-même ?

Je n’ai que deux œuvres à recommander. Le premier c’est L’investissement locatif de Julien Delagrandanne que j’avais bien aimé. Je l’ai trouvé très bien parce que, contrairement à beaucoup d’autres contenus qui vendent beaucoup de rêves, on sent que l’auteur a pris beaucoup de recul sur l’investissement immobilier. Il va vous aider à définir la stratégie qui vous correspond le mieux. Il ouvre également les yeux sur le fait qu’il y a des affaires immobiliers partout et il va même expliquer comment s’y prendre pour les trouver. Donc ce livre, en introduction, est très bien.

Le second, en finance personnelle, Père riche, père pauvre de Robert Kiyosaki. Il y a quelques trucs que je n’aime pas dans le livre, mais l’idée globale, le message global est assez intéressant. Il va approfondir ce qu’est une bonne dette, une mauvaise dette. Il sera également question de comment et quel mécanisme mettre en place pour faire grandir son patrimoine tout au long de sa vie. C’est assez intéressant et assez pédagogique.