Bourse versus immobilier, que choisir ?

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Quand faut-il investir en immobilier, et quand faut-il investir en bourse ? Chaque type d’investissement a son lot d’avantage et d’inconvénient et il est important de les connaître pour élaborer une stratégie qui vous convient !

Bonjour à tous, je m’appelle Alexandre HUET de la chaîne Epargne Maîtrisée où je vous aide à travailler moins grâce à l’investissement, que ça soit en bourse ou en immobilier.

Immobilier

Avantages

Effet de levier du crédit

Commençons tout d’abord, avec l’énorme avantage de l’immobilier qui est l’effet de levier du crédit. Grâce à lui, vous pouvez obtenir de gros loyers tout en mettant peu de votre poche. Imaginons que vous ayez 12 000€ de loyers sur l’année et que vous avez mis 12 000€ d’apport, votre rentabilité réelle brute est donc de 100%, ce qui est énorme !

Pas besoin de capitaux

Un autre avantage, qui est lié au premier, est que vous n’avez pas besoin de prélever sur votre épargne pour investir en immobilier si c’est un bon investissement. Vous pouvez demander à votre banque de ne pas mettre d’apport (financement à 110%) et s’ils refusent alors vous pouvez négocier un différé bancaire pour récupérer l’apport au cours de la première année. Personnellement, j’ai toujours réussi à avoir l’un ou l’autre, y compris pour mon investissement de cette d’année.

Si votre opération est bonne, votre cashflow sera positif. Ce qui signifie, qu’au cours de l’exploitation, vous n’aurez pas besoin d’injecter de l’argent et au contraire, vous en gagnerez.

Vous pouvez toujours utiliser votre temps au lieu de votre argent

Si vous manquez d’argent mais que vous avez du temps, vous pouvez toujours faire des travaux vous-même ou moins déléguer pour limiter les dépenses. Cela reste un avantage et une possibilité que ne propose pas l’investissement en bourse.

Inconvénients

Réduction de la mobilité

Au niveau des inconvénients, le premier est que cela réduit votre mobilité. J’ai un ami qui a changé de région à cause de son travail et il changera surement prochainement de nouveau. Où doit-il investir ? Dans sa région natale alors qu’il n’y vit plus ? Dans cette nouvelle région qu’il ne connaît pas ? Dans tous les cas, il devra déléguer fortement et quand on est en phase de constitution de patrimoine et débutant, ça peut être dangereux de trop déléguer parce qu’on ne sait pas faire et qu’on manque de relations. Il n’y a pas du tout cette contrainte en bourse.

Frais et impôts

Et enfin, dernier inconvénient de l’immobilier, c’est les frais et les impôts. Entre les frais de notaires, de dossier, les charges, les impôts qui dépendent de votre impôts sur le revenu + les cotisations sociales. L’optimisation fiscale peut vraiment faire qu’un projet immobilier est bon ou pourris.

Alors qu’en bourse, avec la bonne enveloppe fiscale, vous ne payez aucun impôt et presque aucun frais pendant toute la période de constitution du patrimoine. Vous ne payez des impôts que lors de la phase de consommation du patrimoine et cela reste très raisonnable parce qu’on parle uniquement 17,2% d’impôt sur la plus value ou 30% au pire (cotisation sociale inclus).

Bourse

Parlons maintenant de la bourse. Sachez tout d’abord, que quand je parle de bourse, je parle d’investissement dans des ETFs. Les ETFs (ou trackers boursiers) sont un regroupement d’actions que vous pouvez acheter à faible coût.

Sa grande force est que vous n’avez absolument rien à gérer, l’ETF agit comme un gérant de fond qui choisi des actions, sauf qu’ici, tout est automatisé et les frais sont bien plus faibles.

Pour en savoir plus, lisez cet article sur les ETF.

Avantages

Passivité

L’avantage numéro 1 de la bourse est la passivité. Pour bien réussir en bourse, votre seul travail sera de verser de l’argent sur vos ETFs et rester investi pendant des années. Votre stratégie est de compter sur la capacité des entreprises à générer de la valeur et excellente nouvelle, elles font ça très bien !

Scalabilité

Le deuxième avantage est la scalabilité. En bourse, vous pouvez acheter des actions dans la minute et pour n’importe quel montant alors que pour l’immobilier, acquérir du patrimoine prendra des années.

Mais le pire reste pour vendre. Vendre de l’immobilier peut être très chronophage alors qu’en bourse vous pouvez vendre tout d’un coup sans problème. L’immeuble que je viens d’acheter dernièrement, j’étais le deuxième acheteur. Le premier n’a pas eu son prêt. Le vendeur a vu sa vente repoussée, ce n’est pas agréable.

La diversification

Troisièmement, la diversification. Vous avez, via la bourse, la possibilité d’acheter des entreprises qui sont dans des lieux géographiques différents, utiliser des devises différentes, être dans un secteur différent ou avoir une taille différente.

Cela vous permet d’être plus résilient face aux crises économiques. Si vous ne possédez que de l’immobilier et qu’une crise immobilière se profile, votre situation économique en prend un plus gros coup que si vous aviez équilibré avec la bourse.

Le ticket d’entrée

En enfin, le ticket d’entrée. Vous pouvez investir en bourse avec quelques dizaines d’euros. En immobilier, il faut quand même montrer les muscles devant le banquier et afficher pas mal d’épargne.

Si actuellement, vous arrivez à mettre que peu d’argent de côté, ça peut être un avantage déterminant.

Inconvénients

Irrégularité des revenus

Concernant les inconvénient, le plus important est l’irrégularité des revenus. En bourse, vous êtes payé à travers les dividendes et l’augmentation de la valorisation de l’entreprise (ou de l’ETF). Mais si nous vivons une crise, la valorisation de l’entreprise va diminuer et elle va moins verser de dividende à ses actionnaires. Contrairement à un loyer qui est fixe.

Emotionnellement, la bourse n’est pas facile à vivre à cause de cette volatilité des prix. Pourtant, il ne faut pas vous en soucier.

Imaginez-vous que vous achetez une voiture 10 000€ et que tous les jours, votre voisin qui s’appelle Monsieur le marché, vous propose de la racheter. Mais ses prix ne sont pas cohérents. Un jour il vous en propose 13 000€, un autre jour, il vous en propose 5 000€. Est-ce que vous allez lui vendre votre voiture 5 000€ ? Non, parce que la valeur de votre voiture sera d’environ 10 000€.

Ce qu’il faut retenir de cette histoire est que ce n’est pas parce que quelqu’un vous propose un prix bas pour ce que vous possédez que sa valeur est basse. Cette leçon s’applique particulièrement bien à la bourse.

Conclusion

l’immobilier bénéficie d’un atout énorme comparé à la bourse qui est le levier du crédit. L’immobilier convient donc bien lors d’une phase de construction de patrimoine.

A l’inverse, la bourse est un investissement complètement passif et très diversifiant. C’est donc un type d’actif idéal lors d’une stabilisation d’un patrimoine déjà bien établi.

Que ça soit en bourse ou en immobilier, dans tous les cas il faut se former pour bien comprendre les opportunités et danger de chaque actif.

Si vous démarrez et que vous n’avez pas peur de mettre de l’énergie pour votre avenir alors lancez vous en immobilier, sinon pour plus de passivité, investissez en bourse. Personnellement, ma stratégie se situe entre les 2. J’aime bien souffler entre 2 achats immobiliers. Durant ces périodes là, j’investis en bourse.

Merci d’avoir lu ce nouvel article, partagez cet article à vos proches qui veulent investir, et abonnez-vous à ma chaîne Epargne Maîtrisée pour prendre du recul sur votre stratégie d’enrichissement.